Koupě bytu: jaké doklady jsou požadovány, jejich ověření

Akvizice nemovitostí je zásadním krokem, protože mluvíme o významných částkách. Aby v budoucnu nebyla transakce rozpoznána jako neplatná nebo neplatná, je důležité zaujmout odpovědný přístup k jejímu provedení. Jaké doklady jsou potřebné ke koupi bytu závisí na konkrétní situaci. Existují různé možnosti: bydlení v novém nebo starém domě se zapojením mateřského kapitálu, na kauci.

Sled akcí, které správně zařídily koupi bytu

Potřebné doklady můžete sbírat jak s pomocí realitních kanceláří, tak sami. Registrace transakce probíhá v orgánech Rosreestru a teoreticky se obejde bez zprostředkovatelů. Pokud však jde o vysoké částky nebo transparentnost dohody vyvolává otázky, požádejte o pomoc realitní kanceláře.

Chcete-li při nákupu bytu správně sepsat dokumenty, ujistěte se, že:

• Za prvé musí být všechny originální a nesmí vykazovat známky padělání a oprav.
• Zadruhé, dokumenty by měly být předloženy orgánu oprávněnému registrovat transakci.
• Za třetí je nutné dodržovat postup stanovený zákonem.

Kde začít

Základními podmínkami smlouvy o koupi a prodeji nemovitostí jsou informace o odcizeném objektu (adresa, inventární číslo, plocha) a jeho cena. Strany musí být způsobilé k dokončení transakce. Samotný byt nemůže mít žádné břemeno, to znamená být zastaven, zatčen. Je třeba jej identifikovat, takže se neobejdete bez titulních dokumentů.

Obecně tedy budou vyžadovány následující dokumenty (hlavní balíček):

• Pasy účastníků transakce (musí být platné v době podpisu smlouvy).
• List vlastnictví bytu.
• Technický pas k objektu (vyhotovený úřadem technického inventáře v místě nemovitosti).
• Kupní smlouva podepsaná stranami.
• Potvrzení o převzetí (doklad o koupi bytu v nové budově nebo na sekundárním trhu).
• Prohlášení o stavu. registrace práv k nemovitosti.
• Výpis z osobního účtu (pro sekundární trh) a registru domu.
• Informace o zaplacení státní povinnosti za akci.

Skvělou možností je předložit dokumenty MFC při koupi bytu. Odborníci vám pomohou zorientovat se, jaké konkrétní dokumenty jsou v dané situaci potřebné, co lze objednat (obdržet) na místě. Transakci můžete zahájit také prostřednictvím portálu State Services, ušetříte tak čas.

Možná budete potřebovat následující (další balíček):

• Výňatek z USRN (lze vydat na MFC nebo získat během postupu).
• Plná moc opravňující k provedení akce (je-li transakce prováděna prostřednictvím zástupce).
• Základní dokumenty společnosti (pokud je stranou právnická osoba).
• Potvrzení o zaplacení finančních prostředků na objekt sdílené stavby.
• Souhlas druhého z manželů s nakládáním s majetkem nebo ekvivalentem (soudní rozhodnutí, kterým byl majetek rozdělen, dohoda o rozdělení atd.).
• Informace o souladu s postupem pro odcizení podílu na společném majetku (je-li majetek ve vlastnictví více osob).
• Aktuální certifikát pro mat. hlavní město.

Postup zpracování dokumentů při koupi bytu je následující: strany podepíší dohodu, uzavřou ji a poté požádají o registraci transakce. Finanční prostředky na předmět musí být převedeny před převodem vlastnictví Vynikající možností je podepsat dohodu s notářem, vyměnit si klíče a peníze a poté kontaktovat Rosreestr.

Bydlení v hotovém domě (sekundární trh)

Pro koupi sekundárního bytového bytu budete potřebovat stejné doklady jako v nové budově. Kupující by se měl s výpisem z osobního účtu určitě seznámit. Uvádí jak registrované nájemce, tak dluhy za platby za služby. Certifikát je platný po dobu 30 dnů.

Výpis z domácí knihy (o složení rodiny) vám umožní zjistit informace o osobách registrovaných v místnosti, kteří mají právo je používat. Nákup nemovitostí v některých případech dává majiteli možnost vystěhovat obyvatele, ale to je zbytečné potíže. Můžete požádat prodejce, aby přestal registrovat další osoby.

Dokumenty ke koupi bytu na sekundárním trhu zahrnují akt přijetí a převodu. To je zvláště důležité, pokud je nemovitost prodávána s nábytkem a dalším vybavením. Odrážejte aktuální stav čítačů, abyste odstranili odpovědnost za dluhy předchozího uživatele. Tento akt je v první řadě nezbytný pro prodávajícího, ale může sloužit jako základ pro uplatnění reklamace v případě zjištění skrytých vad.

Bydlení v nové budově (primární trh)

Dokumenty při koupi bytu od developera zahrnují akt převzetí a převodu věci, osvědčení o splacení dluhu společnosti. Je důležité, aby kromě kupní a prodejní smlouvy mohla existovat i investiční smlouva. Samotná transakce je však bezpečnější, je potřeba méně cenných papírů, protože neexistují žádní předchozí vlastníci, historie vlastnictví objektu.

Možnosti nákupu objektu:

• Na vlastní náklady;
• Pro přilákané zdroje.

V prvním a druhém případě musí účetní oddělení společnosti potvrdit, že peníze byly připsány na účet. Nezáleží na tom, zda pocházejí od kupujícího nebo od banky - nezáleží na registraci. Pokud se nabyvatel nemovitosti podílel na sdílené výstavbě, potřebuje stejné osvědčení od družstva.

Důležité! V případě sdílené stavby nelze peníze převádět v hotovosti. Jsou přijímány pouze na náklady vývojáře nebo družstva. Požadavek na převod peněžních prostředků v hotovosti by měl být alarmující: je to jeden ze znaků hrozícího bankrotu.

Před odjezdem do Rosreestru musíte zajistit:

• osvědčení o převzetí předmětu (kupující potvrzuje, že souhlasí s kvalitou a objemem provedených prací);
• technický pas k bytu (bude vyžadováno měření všech místností, vypracování plánu).

Podpis osvědčení o převzetí nezbavuje kupujícího možnosti domáhat se odstranění určitých nedostatků. Jak však ukazuje praxe, po registraci společnost prudce snižuje touhu tyto nedostatky odstranit. Bez takového jednání nelze transakci zaregistrovat u orgánů Rosreestru. Pokud vývojář dlouhodobě neodstraní nedostatky, existuje možnost: podepsat akceptační certifikát s rezervacemi, který označuje časový rámec pro dokončení objektu.

Bydlení zajištěné nemovitostmi

Hypotéky jsou nejlepším způsobem, jak vyřešit problém bydlení pro většinu rodin. Zákon umožňuje nákup bydlení na primárním a sekundárním trhu a ponechává právo na schválení transakce pro banku. Nezaměňujte hypotéku s leasingem: v druhém případě zůstává nemovitost u subjektu, který transakci financuje. Účast banky (její dluh) se nutně odráží v registračních dokumentech.

Transakce zahrnující finanční prostředky z banky je poněkud komplikovanější:

• s developerem je uzavřena smlouva o koupi nemovitosti;
• bance je podána žádost s žádostí o půjčku;
• po obdržení finančních prostředků vydá vývojář osvědčení o tom, že kupující (akcionář) nemá za předmět žádný dluh;
• opce - prodejce bytu na sekundárním trhu potvrzuje skutečnost přijetí peněz.

Dále - stejný postup: musíte shromáždit dokumenty k objektu a požádat o registraci transakce. Nový byt rovněž vyžaduje technický pas a ke smlouvě je přiložen akt přijetí prostor do provozu. Vývojáři mají zpravidla obchodní oddělení, které pomáhá shromažďovat potřebné doklady.

Pozornost! Po registraci transakce musíte banku informovat ve lhůtě stanovené ve smlouvě. Nedodržení tohoto požadavku znamená pro dlužníka sankce. Dokud banka neposkytne Rosreestru osvědčení o splacení dluhu, nelze s nemovitostmi podniknout žádné kroky.

Pokud je bydlení zakoupeno na sekundárním trhu, budou nutné další doklady ke koupi bytu na hypotéku. Patří mezi ně dokument o ocenění nemovitosti, který je nezbytný ve fázi získávání úvěru od banky. To se provádí, aby se zabránilo fiktivním transakcím, když je nemovitost prodávána za předraženou cenu.

Je třeba poznamenat, že banka nebude doprovázet transakci klienta, omezuje se pouze na finanční účast na procesu. Kontrola však bude úplná a komplexní a v případě porušení podmínek smlouvy může instituce požadovat vrácení celé částky.

Nákup pokoje

Dokumenty ke koupi podílu v bytě obsahují písemné oznámení ostatním vlastníkům navrhované transakce. Mají preventivní právo koupit pokoj za cenu, která je nabízena ostatním. Bez oznámení připraveného notářem nelze smlouvu zaregistrovat u Rosreestru.

Podle stejných pravidel je převod vlastnictví části bytového domu formalizován, pokud nejsou akcie přidělovány v naturáliích. Teoreticky lze byt také rozdělit na dva samostatné objekty, ale je to obtížnější. Pokud však nebylo dodrženo právo na předkupní nákup, mohou ostatní držitelé vlastního kapitálu požadovat pouze převod závazků kupujícího k sobě samých, nikoli však zrušení transakce.

Vlastnosti nákupu domu pomocí certifikátu

Jak víte, za narození prvního (od 1. 1. 2020), druhého a následujících dětí se vyplácí mateřský kapitál. Lze jej provést za účelem zlepšení životních podmínek rodiny. Hlavním pravidlem je přidělování podílů, kde dítě také obdrží svůj podíl. Dokumenty ke koupi domu z mateřského kapitálu proto primárně obsahují osvědčení, které je opravňuje k finanční podpoře.

Budou požadovány další podmínky:

• Souhlas opatrovnických a opatrovnických orgánů (v případě souběžného prodeje předmětu, kde je dítě registrováno);
• Reflexe dohody o převodu podílu na každé dítě, pro které byl kapitál přijat, s následnou registrací.

Nejprve musíte kontaktovat penzijní fond (v územním úřadu nebo prostřednictvím portálu státních služeb). Vydaný certifikát je vhodný k úplnému nebo částečnému zaplacení transakce na primárním i sekundárním trhu. Nelze se vyhnout účasti FIU, protože peníze budou převedeny na účet prodávajícího nemovitostí uvedeným útvarem.

K dokončení transakce budete potřebovat dokumenty potvrzující přítomnost dětí: rodné listy. Kupující nesmí být zbaven rodičovských práv na syna nebo dceru. Orgány dozoru sledují správnost transakce. Pokud však dojde k chybám, nezpochybní samotnou dohodu, ale pouze zákonnost převodu finančních prostředků na základě osvědčení.

Důležité! Matkapital lze použít k úhradě první splátky z půjčky nebo k splacení části dluhu, úroků. Podrobné pokyny ke správě fondů najdete na webových stránkách FIU.

Kde se mohou objevit chyby

Pro kupujícího nemovitostí je důležité zajistit, aby kupoval přesně ten předmět, který mu byl ukázán. Před kontrolou dokladů při koupi bytu, je třeba odpovídat adresám. Byly případy, kdy místo jednoho areálu prodali jiný. Dalším důležitým aspektem je oblast výstavby. Staré datové listy mohou obsahovat chyby a nepřesnosti.Kupující má právo zajistit, aby platil za skutečné „měřiče“, nikoli za vzduch.

Běžné problémy:

• neplatnost pasu (například po změně jména);
• technické chyby v datovém listu;
• informace o vlastnickém právu (vypracované s porušením);
• problémy s privatizací objektu (prováděné nelegálně).

Tyto dokumenty je třeba v případě pochybností zkontrolovat

Jaké dokumenty zkontrolovat při koupi bytu

Doklady, na jejichž základě bylo vlastnictví převedeno na prodávajícího. Mělo by být alarmující rychle provést několik transakcí, když každá osoba vlastnila byt po minimální dobu. Díky výpisu z USRN můžete zjistit historii nemovitostí a chránit se před potenciálně nebezpečnou transakcí.

Jak uzavřít kupní smlouvu

Můžete požádat o pomoc realitní kanceláře nebo právníky: tato služba je poskytována samostatně. Vzorové formuláře smlouvy na internetu jsou také v pořádku. Čím jednodušší je dohoda, tím lépe a velké množství dalších podmínek by mělo upozornit.

Důležité! Cena uvedená v dohodě musí být realistická. Pokud je transakce zrušena, strany se vrátí do původního stavu. Podhodnocení částky může vést k finančním ztrátám.

Co se stane, pokud nesplníte všechny formality

Některé dokumenty lze požadovat pro pojištění, ale preventivní opatření nebudou nadbytečná, protože mluvíme o velkých částkách. Například pokud je dům zakoupen v manželství, je nutný souhlas s jeho odcizením od „druhé poloviny“. Stává se, že se člověk několikrát ožení a rozvede, stopy bývalé manželky jsou ztraceny.

Pokud nezajistíte, aby o byt nepožádaly jiné osoby, může být transakce v budoucnu zpochybněna. To platí i pro zděděné nemovitosti. Kdokoli z nástupců, kteří z platných důvodů neuplatnili svá práva, může tak učinit v budoucnu.

Pozornost! Při nákupu domu na sekundárním trhu stojí za to požádat o pomoc realitních agentů pro komplexní kontrolu transakce. Organizace jsou finančně odpovědné za kvalitu poskytovaných služeb.

Registrační soubor obsahuje celý balíček dokumentů souvisejících s předchozí transakcí. Profesionální účastníci trhu mají právo to získat a prozkoumat. Samozřejmě to nemá smysl dělat ve vztahu k nově vytvořené nemovitosti. Pokud však objekt prošel alespoň jednou rukou, opatření nebude nadbytečné.

Co bude k dispozici po dokončení transakce

Výsledkem je státní registrace dohody, na jejímž základě je vlastnictví převedeno na nabyvatele. Doklady obdržené při koupi bytu – jedná se o výpis z USRN, technický pas a dohodu podepsanou stranami. Strany mají právo pořizovat si kopie dokumentů použitých během řízení pro sebe. Prodávající obdrží peníze stanovené dohodou v plné výši.

Dokumenty vydané při koupi bytu ve sdílené výstavbě budou obsahovat osvědčení, že akcionář plně splnil svůj závazek vůči developerovi. Nezapomeňte si tento dokument uložit pro budoucí potřebu (někdy společnosti zkrachují).

Mnoho z obdržených dokumentů bude zapotřebí k vydání odpočtu majetku.

Náklady na provedení dohody

Pro občany je to 2 000 rublů a pro ty, kteří provádějí transakce prostřednictvím portálu státních služeb, to bude 1 400. Částka zahrnuje pouze registraci smlouvy a provádění změn v USRN. Výtah stojí od 350 rublů. Služby realitních kanceláří, duplikáty dokumentů se platí zvlášť.