Kdo je vývojář a co dělá developerská společnost

Nedávno se objevilo mnoho nových slov, jejichž význam není zdaleka vždy okamžitě jasný. Jednou z nich je vývojová a vývojová společnost. Z reklamy můžete pochopit, že jsou spojeny se staveništěm, ale proč je nenazvat stavitelem a stavební společností? A protože konstrukce je jen částí úkolů, které vývojáři provádějí.

Co je vývoj, co dělá vývojář

Samotné slovo „development“ je přepisem anglického developmentu, jehož nejběžnějším překladem je development (growth).

Rozvoj Jedná se o podnikatelskou činnost spojenou s vytvořením nemovitého objektu, rekonstrukcí nebo změnou stávající budovy nebo pozemku, vedoucí ke zvýšení jejich hodnoty.

V souladu s tím je cílem developerské společnosti zvýšit hodnotu nemovitostí a jejich výnosný prodej.

Fáze vývojového projektu

Jak se tedy liší vývojář od stavitele? Skutečnost, že developer pouze realizuje projekt, přímo provádí stavební práce, případně se zapojením finančních prostředků. Zatímco vývoj předpokládá celý cyklus - od nápadu po konečnou implementaci. To znamená, že developerská společnost se zabývá:

• Rozvíjení myšlenky. Může to být komerční objekt - kancelářská budova, nákupní centrum atd. Může tu být nový blok domů, soukromých i vícepodlažních.
• Analýza situace. Vypočítává se, do jaké míry může být tato myšlenka likvidní, doba návratnosti, možné zisky a míra rizika. Na základě těchto údajů se rozhodne o proveditelnosti projektu.
• Hledání staveniště (budovy k rekonstrukci), nabytí práv.
• Vytvořením projektu.
• Hledání dodavatele stavby nebo rekonstrukce objektu.
• Monitorování procesu výstavby.
• Hledáte kupce nebo nájemce.
• Správa objektů.

Standardní struktura developerské společnosti, podle které je jasné, že musíte plnit různé úkoly

Toto je vývojový projekt. Stručně řečeno, přišli s tím, vyhodnotili účinnost, našli místo a implementovali jej. Ukazuje se, že developerská společnost je organizace, která je plně zodpovědná za celý stavební cyklus - od nápadu po jeho konečnou implementaci. Developer pouze staví, může si ho najmout developerská společnost speciálně pro stavbu. To znamená, že provádí pouze část projektu.

Jak si dokážete představit, plná implementace projektu je velkým rizikem. Tyto společnosti financují projekty buď samy, nebo pomocí fondů. Rovná konstrukce je možná. Investují však také své peníze a zisk získají až ve fázi implementace - z prodeje a pronájmu.

Druhy a vlastnosti vývojových aktivit

Když mluvíme obecně o úkolech rozvoje, jedná se o zvýšení hodnoty budovy, komplexu budov, pozemku. Jedním ze směrů je rekonstrukce. Jedná se o vývoj na sekundárním trhu. Činnost je často spojena se změnou účelu budovy. Stará budova nebo skupina je koupena, kompletně přestavěna a poté buď prodána nebo provozována samotnou společností.

Pokud mluvíme o stavbě od nuly, pak úkolem developerské společnosti je v tomto případě postavit nejlikvidnější budovu. V každém případě je nutné si uvědomit trh a jeho vývojové trendy. Znalost stavebních technologií, přítomnost zkušených obchodníků a manažerů je nutností. Rozvojovým projektem je často stavba ne jedné budovy, ale celé skupiny nebo vesnice. Pak projekt zahrnuje vytvoření infrastruktury.Obecně může být struktura společnosti odlišná - podle úkolů, které se zavazuje provádět.

Plán zahrnuje nejen obytné nebo průmyslové budovy, ale také infrastrukturu, uspořádání atd.

Existují dva typy developerských společností:

• Vývoj poplatků (vývoj poplatků).
• Spekulativní vývoj (spekulativní vývoj).

Pokud organizace funguje na principu rozvoje poplatků, realizuje projekty pro zákazníka. V tomto případě jsou rizika developerské společnosti menší, protože finanční prostředky obvykle investuje zákazník. Zájem zákazníka v tomto případě spočívá v tom, že vývojáři navázali vztahy s profesionály za účelem implementace jakékoli části projektu. Buď mají vlastní zaměstnance (velmi zřídka), nebo delegují konkrétní úkol na specializovanou společnost. Ale sami mají specialisty, kteří sledují kvalitu práce. V tomto ohledu jsou rizika menší, zisk z investic je vyšší.

Důležitý je také typ společnosti

Spekulativní vývojové společnosti staví pro sebe. Nebudou nemovitost prodávat, ale nechají ji pod správou. V takovém případě je zájem o kvalitní realizaci projektu vyšší - koneckonců budete muset vyřešit všechny provozní problémy sami. Ale rizika jsou také vyšší, respektive cena za metr čtvereční. Ale výsledek bude pravděpodobně lepší.

Pozemkový rozvoj

Pozemkový rozvoj nebo Pozemkový rozvoj (z anglického Land - land) je druh činnosti, která zahrnuje zvyšování hodnoty pozemkového pozemku. Obvykle je tato činnost spojena se změnou účelu místa, jeho rozdělením na menší oblasti, zajištěním komunikace s následným prodejem za budovu. Navíc tyto pozemky nejčastěji kupují stavební developeři za účelem realizace svých projektů. Stručně řečeno, toto je schéma.

V důsledku akcí pozemkového developera se obyčejný pozemek změní na místo připravené k zahájení výstavby, což je důležité u formalizovaných dokumentů. Změnu držitele autorských práv je nutné pouze zaregistrovat.

Pozemkový rozvoj je samostatnou kategorií podniků na stavebním trhu

Proč je tento typ aktivity rozdělen do samostatné skupiny? Protože je to dlouhý a komplikovaný proces. Například postup změny schůzky může trvat déle než jeden rok. V této fázi musíte shromáždit až 250 podpisů. Působivá je také výše plateb (oficiálních i neoficiálních). Tento typ činnosti je považován za nejrizikovější. Protože je nutné mít představu nejen o tržních trendech, ale také o strategii rozvoje regionu, solventnosti budoucích zákazníků, plánovaných změnách regulačního a legislativního rámce a spoustě věcí, které je těžké předvídat.

Při výběru pozemku pro své činnosti nejprve určí developerská společnost, koho by tento projekt mohl zajímat - je určena skupina potenciálních spotřebitelů. Úroveň designu krajiny, budov a infrastruktury je proto plánována přísně podle třídy klientů.

Zároveň se uvažuje o plánu přilákat finanční prostředky investorů, protože vlastní investované finanční prostředky společnosti obvykle tvoří 20–30% z celkové částky. Zvláštní pozornost je věnována ekologickému stavu uvažované lokality, možnosti a perspektivám rozvoje dopravního spojení se sousedními městskými oblastmi a centrem.

Jak si vybrat vývojáře

Spolehlivost developerské společnosti je dána počtem úspěšně dokončených projektů. To je hlavní měřítko úspěchu a spolehlivosti. Je jasné, že se obvykle jedná o velké a „staré“ hráče, kteří jsou na trhu již mnoho let. To je přesně složitost vývoje tohoto tržního segmentu: pro mladé organizace je velmi obtížné vstoupit do podnikání. Kromě toho, že je zapotřebí hodně kapitálu, jsou zapotřebí dobře navázané kontakty, personál specialistů a potenciálních zákazníků.Současně nemusí být implementace hotových projektů tak úspěšná, ne kvůli špatné kvalitě práce, ale kvůli nedostatku autority a jména a nízké úrovni důvěry.

Zkušenosti jsou důležité, přítomnost dokončených projektů

Každý region má své vlastní hodnocení developerských společností. Všichni, všichni dobře známí, mohou současně provádět několik velkých projektů, protože díky svému jménu snadno přilákají finanční prostředky investorů. Pokud plánujete investovat do zařízení ve výstavbě, stojí za to hledat právě takovou společnost - se jménem, ​​velkým počtem vybudovaných a zprovozněných zařízení.

Ve velkých městech může existovat několik takových developerských společností nebo projektů. Chcete-li si vybrat, porovnejte atraktivitu objektu pro sebe. V tomto případě je nutné zhodnotit nejen z hlediska potřebných finančních prostředků, ale také z hlediska možného zvýšení hodnoty vašeho „kusu“ nemovitosti. Pokud budou realizovány další projekty poblíž nebo v okolí, náklady s největší pravděpodobností rychle porostou, stejně jako lepší komunikace s jinými okresy a centrem, jinými městy.

Jaký stav jsou již předány objekty, jak pohodlné jsou - je také důležité

A další tip: nebuďte líní, podnikněte výlet k již zadaným objektům vybraných společností. Projděte se a podívejte se, jak vše funguje, ať už se vám to líbí nebo ne, ať se vám líbí to, co vidíte, nebo ne. Věnujte pozornost stavu budovy několik let po dodání. Nejde jen o správcovskou společnost, ale také o kvalitu projektu, dodržování technologií a používání běžných materiálů. Obecně existuje mnoho složek úspěchu a autority. Spoléhání se pouze na sliby a reklamní brožury - zbytečně riskujete své peníze. Po vyhodnocení výsledků práce je snazší se rozhodnout. A co je důležitější, mít větší jistotu ve výsledky, a to stojí hodně.